새로운 공간 창출, 셀프스토리지
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새로운 공간 창출, 셀프스토리지
국내 셀프스토리지 시장은 아직은 대중에게 생소할 수 있는 신성장 섹터이나, 다양한 형태와 크기의 시설을 보유한 200여 개의 업체들이 존재하며 지속적으로 확장하고 있다. 이러한 셀프스토리지 업체들은 B2B와 B2C 마케팅을 모두 병행하는데, 주요 보관 품목으로는 개인 물품뿐만 아니라 기업 문서, 캠핑 용품, 전시 및 무대 장비, 미술품 그리고 와인 등이 있다.
셀프스토리지 시장 개요
2022년 5월을 기준으로 국내에는 200여 개의 셀프스토리지 지점이 있으며, 서울과 경기도가 각각 52.0%, 31.9%를 차지하고 있다. 다음으로는 Greater 부산 권역1 과 인천이 각각 8.8%와 4.9%로 집계되었다.
현대식 대형 물류센터와는 달리 셀프스토리지는 대부분 도심에 위치해 있는데, 이는 사용자 입장에서 접근성이 주 고려요인이기 때문이다. 도심의 대로변이나 심지어 지하철 역사 내에 있기도 하다.
또 다른 주목할 만한 점은 위치에 따른 셀프스토리지 형태다. 컨테이너나 팰릿 (Pallet)을 이용하는 셀프스토리지의 경우, 경기도의 IC 혹은 JC 에 주로 위치해 있다. 반면 개인고객이 주로 이용하는 소규모 창고를 제공하는 지점은 대중교통으로도 접근성이 용이한 도심에 있다. 사용자 입장에서 셀프 스토리지는 유연한 임차 계약기간과 보증금이 현저히 낮거나 면제되는 부분이 이점으로 작용한다.
셀프스토리지 업체 중 국내 업체의 점유율은 약 96.1% 로 집계된다. 이 중 1-2개 지점만을 운영하는 영세한 업체들이 많으며, 가장 많은 지점을 보유한 곳들로는 다락, 큐스토리지 그리고 알파박스 등이 있다.
특히, 세컨신드롬은 전국에서 가장 많은 지점을 가지고 있는 ‘다락’을 운영하고 있으며 2022년 5월 기준 32개 지점을 보유하고 있다. 다락은 국내 유일한 글로벌 셀프스토리지 협회 (SSAA) 회원사이기도 하며, 최근에는 KT와 협업하여 신규 지점에 적용될 IoT 기술을 이용한 24 시간 무인 창고 관제서비스를 개발하였다.
‘큐스토리지’를 운영하는 큐비즈코리아는 2022년 5월 기준 16개의 지점을 운영하고 있으며, 코스닥 상장사인 편안창고는 박물관에 쓰이는 특허 자재를 사용하여 온도와 습도에 예민한 물품을 효과적으로 보관할 수 있는 환경을 제공한다. 또한 전국에 8개의 지점을 보유한 오호스페이스는 가로수길에 와인 보관 전용 창고를 운영 중이다. 이처럼 특수한 물품을 보관하기 위한 창고가 있는 반면, 영세기업이 운영하는 대부분의 셀프스토리지는 주로 개인 물품(의류와 개인 서류 등)과 기업 물품 보관에 집중되어 있다.
한편 국내에서 운영중인 해외 업체는 두 개 정도로, 대표적으로는 서울과 경기도에 7개의 지점을 운영중인 싱가폴 기업 엑스트라 스페이스와, 마찬가지로 싱가폴에 본사를 둔 스토어허브가 있다. 스토어허브는 성수동에 첫 지점을 출점하며 국내 셀프스토리지 시장에 진출하였으며, 최근 공유오피스 업체인 스파크플러스와도 제휴를 맺었다.
셀프스토리지 옵션
셀프스토리지를 사용하는 소비자들은 다양한 사이즈의 창고를 선택할 수 있다. 셀프스토리지는 최소 36,000 cm3부터 최대 30,240,000 cm3 까지의 공간으로 제공되며, 이러한 공간들은 주로 우체국 5호 박스에 맞춰 설계되는 경우가 많다. 셀프스토리지 업체는 해당 공간에 몇 개의 우체국 5호 박스가 들어갈 수 있는지 명시해두고는 한다. 일반적으로 1,000,000 cm3(100cm(가로)*100cm(세로)*100cm(높이))의 경우, 우체국 박스 5 호 12개까지 수납이 가능하다.
월 임대료는 1) 박스의 개수, 2) 창고의 크기, 3) 팰릿의 수, 4) 행거의 수 (의류의 경우), 5) 컨테이너의 크기를 기준으로 산정된다. Figure 3과 4 에서 알 수 있듯, 임대료는 부피에 따라 크게 달라진다.
JLL 조사에 따르면, 셀프스토리지 창고 부피와 월 명목임대료 중위값은 각각 대략 2,800,000 cm3 그리고 120,000원을 기록했다. 또한 중위 바닥면적은 약 13,000 cm2(1.3 m2) 수준이었다.
보관 타입 별로는 타입 B(100만-300만 cm3, 우체국 박스 5호 기준 대략 12-36개까지 수납 가능)가 가장 보편적이었다. 타입 B의 월 임대료는 40,000원에서 198,000원까지 큰 폭을 보였다.
시장성장성
한국에서의 셀프스토리지 시장은 아직 초기 단계이지만, 미국과 같은 일부 국가에서는 성숙한 시장이라고 볼 수 있다. FTSE Nareit 미국 부동산 지수에는 다섯 개의 셀프스토리지 리츠가 상장되어 있으며, 양(+)의 성장세를 보이고 있다.
Nareit에 따르면, 2021년 4분기 셀프스토리지의 시장 캡레이트는 3.8% 였으며, 전체 리츠 캡레이트인 4.4%보다 낮았다. 셀프스토리지 리츠는 안정적인 순영업이익(NOI)로 인해 방어적이며 회복력이 강한 섹터로 여겨지고 있는데, 이는 금융시장 변동성이 확대되어도 물건 보관에 대한 수요는 계속해서 존재하기 때문이다.
다른 주요 상업용 부동산 섹터와는 달리, 셀프스토리지 자산 취득의 규모는 자산 매각의 규모보다 월등히 높았다. 2021년 전체 취득과 매각 그리고 순매입 규모는 각각 131억 달러, 9억 달러 그리고 123 억 달러를 기록했다. 주요 상업용 부동산 섹터 중에서는 셀프스토리지가 가장 높은 순매입 규모를 차지했다. 이러한 미국 셀프스토리지 리츠 시장의 호조세는 한국에서의 성장 가능성을 나타내는 증표라고도 볼 수 있다.
국내 아파트 시장에서는 월세보다는 전세 및 매매가 일반적이었다. 다만 최근 집값이 급등하여 지난 4년간 전세와 매매가는 각각 CAGR 12% 그리고 9%의 상승률을 기록했다. 또한 대출비용이 가파르게 상승하는 가운데, 점차 전세에서 월세로의 전환이 이루어지고 있다.
통계청에 따르면, 2020년 기준 대한민국 인당 평균 주거공간은 약 10평(33.9m2) 이다. 이처럼 주거공간이 부족한 상황에서, 셀프스토리지는 더 넓은 집으로 이사하기 쉽지 않거나 저택 내에 필요한 저장공간을 만들기 여의치 않은 경우에 비용 절감 대안이 될 수 있다. 또한 훌륭한 접근성으로 비수기 동안 스키 장비를 셀프스토리지에 보관할 수 있는 등의 편의성도 있다. 일부 셀프스토리지 업체는 고가의 물건이나 예민한 물품을 안전하게 보관할 수 있도록 24시간 보안 시스템이나 온도와 습도를 정밀하게 조정할 수 있는 환경을 제공하기도 한다.
셀프스토리지는 단순히 창고의 역할만을 지원하는 것이 아니라, 주거 및 업무 공간의 확장 수요도 충족시킬 수 있다.
출처: JLL